裁判要旨

　　房产登记机构违法对不符合登记条件的房屋予以登记并颁发所有权证书，而该房屋已被第三人通过合法方式善意取得的，应认定房产登记机构的登记行为违法，要求其采取相应的补救措施，但基于对善意第三人合法权益的保护，应判决不撤销该登记行为。

　　案情

　　2009年7月20日，原告彭勃与第三人株洲裕龙房地产开发有限公司（以下简称裕龙公司）签订《商品房预售合同》，约定购买裕景龙苑8栋1602号房屋，房屋分层分户图显示为两梯四户。

　　2009年12月12日，第三人张慧敏与裕龙公司签订《商品房预售合同》，约定购买裕景龙苑8栋1605号房屋（该房屋原为1601号房屋的一间卧室）。2011年1月6日，被告株洲市房产管理局根据第三人张慧敏与裕龙公司的共同申请，登记并颁发了1605号房屋的房屋所有权证书，房屋登记薄显示：房屋建筑面积22.88平方米，规划用途成套住宅。

　　原告彭勃认为，该1605号房屋不符合登记及颁证条件，遂向法院起诉，请求法院判决确认被告的登记行为违法，并撤销该房屋所有权证书。

　　裁判

　　湖南省株洲市芦淞区人民法院经审理后认为，被告的登记行为违反了《房屋登记办法》第十条、第二十二条第三项之规定，对不符合登记条件的房屋予以登记并颁发房屋所有权证书，其作出的具体行政行为违法。但由于所涉及的房屋已被第三人善意取得，如撤销该房屋所有权证书将损害善意第三人的合法权益。故该院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十八条、第五十六条第（四）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，一审判决确认被告株洲市房产管理局为裕景龙苑8栋1605号房屋登记并颁发所有权证书的具体行政行为违法，并责令被告采取相应的补救措施，驳回原告的其他诉讼请求。

　　评析

　　《房屋登记办法》第十条规定，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”建设部关于《房屋登记办法（分条精析）》第十条之释义，“住房是指专供人们日常生活居住的房屋，包括成套住房、非成套住房。成套住房通常由若干卧室、起居室及厨房、卫生间、室内走道或客厅等不同功能的房间组成。”本案中，根据规划设计图显示，该1605号房屋原为1601号房屋的一间卧室，建筑面积为22.88平方米，且并非由若干卧室、起居室及厨房、卫生间、室内走道或客厅等不同功能的房间组成。因此，被告将该房屋登记为成套住宅，明显违反了《房屋登记办法》第十条关于房屋登记基本单元的规定。

　　此外，依据《房屋登记办法》第二十条、第二十二条之规定，房屋登记机构在审查房屋登记申请时，应当严格进行一致性审查，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（三）申请登记事项与房屋登记薄记载冲突的”。本案中，根据裕景龙苑8栋房屋产权总证中的分层分户平面图显示，每层只有01-04号房屋，根本没有05号房屋的记载。因此，被告未尽到一致性审查的职责，在申请登记事项与房屋登记薄记载明显冲突的情形下，为1605号房屋办理登记并颁发房屋产权证的具体行政行为违法。

　　基于此，被告的登记行为违反了《房屋登记办法》的相关规定，属于违法登记，本应予以撤销。但一旦撤销登记，又将严重损害到本案善意第三人张慧敏的合法权益。善意第三人即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人。不动产物权善意取得制度设立之旨在于维护交易安全和保护善意取得人的合法权益。依据《物权法》第一百零六条之规定，“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案即属于此种情形。由于第三人张慧敏在购买裕景龙苑8栋1605号房屋时，并不知晓裕龙公司擅自更改房屋户型的实际情况，且已为该房屋支付合理价款，应当认定为善意取得。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”因此，法院作出确认违法保留效果的判决，一审判决被告的登记行为违法，并要求其采取相应的补救措施，同时判决不撤销该登记行为是妥当的。

　　一审宣判后，原被告均未上诉，该判决已生效。